Особенности процедуры банкротства застройщиков

Банкротство застройщика – процедура несостоятельности, относящаяся к отдельному классу из-за некоторых особенностей. Требуется она для защиты прав частных инвесторов, возвращения долгов дольщикам жилья, компенсации ущерба.

Основные причины несостоятельности застройщиков

Причины несостоятельности застройщикаПричинами инициирования этой процедуры могут быть:

  • Строительная организация, из-за неправильного менеджмента, оказалась в кризисном положении и не в состоянии выполнить обязательства перед кредиторами. Привести к несостоятельности могут и внешние факторы. Это изменение стоимости работы подрядчиков, цены на строительные материалы, скачок курса валют.
    Иногда невозможность выполнения обязательств компании возникает вследствие форс-мажорных ситуаций: погодные условия, катастрофы и прочее. Эта причина несостоятельности является наиболее благоприятной для дольщиков, так как высоки шансы на получение вложенных денежных средств. Также строительство может продолжиться под управлением внешней организацией.
  • Руководители осознанно доводят строительную компанию до кризисного состояния в мошеннических целях. Происходит это путём вывода денег из оборота, создания фиктивных договоров с завышенной стоимостью необходимых услуг и материалов. Вывод может осуществляться посредством перевода средств дочерней организации.
    Для того чтобы налоговые службы предприняли меры против мошеннических схем, требуется их обнаружение и доказательства. Для этого проводится анализ сделок должника, проверяется правомерность и корректность договоров, оформленных за три года. Средства кредиторам возвращаются, в этом случае, через судебные иски.

Возникла проблема? Позвоните нашему юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 350-97-43 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-93-24

Этапы банкротства

Этапы призания застройщика несостоятельнымБанкротство застройщика может быть инициировано самой строительной организацией. Факт несостоятельности признаётся только через арбитражный суд. Заявление о начале процедуры могут также подать кредиторы, уполномоченные органы. Образец заявления о признании банкротом вот тут. После подтверждения кризисного состояния организации проводятся следующие процедуры:

  1. Назначение судебного менеджера для создания ликвидационной комиссии.
  2. Заполнение специальной формы и направление её в налоговую службу.
  3. За 60 дней сотрудники компании уведомляются о прекращении деятельности. За 90 дней до инициирования банкротства необходимо подать сведения о сотрудниках в службу занятости, как требует при ликвидации предприятия Трудовой Кодекс.
  4. Делаются публикации о несостоятельности в печатных СМИ.
  5. Собственность и активы должника распределяются между дольщиками и кредиторами согласно утверждённой очерёдности.
  6. Формирование денежного баланса.
  7. Получение справки ЕГРЮЛ о ликвидации. Взять её можно в ФНС.

Это стандартные этапы проведения процедуры несостоятельности. Регулирует их закон 127. Этапы и их нюансы могут варьироваться в зависимости от индивидуальных особенностей компании.

Иногда средств организации может быть недостаточно для выплаты всех обязательств. В этом случае определяется новый порядок выплат. Регулирует его ФЗ № 210.

Особенности процедуры при долевом строительстве

Особенности банкротства при долевом строительствеПрава и обязанности дольщиков определяет закон «О несостоятельности». Права кредиторов и инвесторов рассматриваются в отдельном порядке. При распределении средств строительной организации в приоритете оказываются дольщики.

Погашение обязательств производится в следующем порядке:

  1. Открытие основного счёта для произведения выплат дольщикам, инвесторам.
  2. Выплаты выполняются течение 10 суток с момента решения о передаче объекта.
  3. В судебный орган направляется заявление о признании погашения долгов после погашения обязательств.
  4. Документы анализируются на предмет неправомерных действий при банкротстве. Если они выявляются, судебный орган может отложить рассмотрение дела на срок до месяца.

Все данные меры находятся под ответственностью внешнего менеджера.

Много особенностей имеет процедура при долевом строительстве. При вступлении в него следует обезопасить себя при составлении договора.

Человек должен иметь документально подтвержденный статус дольщика, а не инвестора, так как именно дольщик имеет много выгод и преимуществ относительно защиты своих средств.

Регулирует их закон 214:

  • Закрепление права собственности на жильё.
  • Приоритетное погашение организацией долгов. Дольщик получает выплаты обязательств после произведения выплат по компенсации физического вреда, заработной плате.
  • Если решение о долевом строительстве до окончания сроков процедуры несостоятельности принято, или объект передан другому юридическому лицу, дольщик получает право на получение закреплённого за ним жилья.

Инвесторы, в отличие от кредиторов, получают выплаты в последнюю очередь. При совершении выплат дольщикам большую роль играет «Реестр о передаче жилых помещений в собственность». Он должен быть оформлен правильно. Документ составляется арбитражным управляющим.

Погашение задолженностей перед дольщиками и инвесторамиДругие мероприятия актуальны в случае, если решение о строительстве не было принято и объект остаётся недостроенным.

  • Во-первых, инициируются открытые торги.
  • Во-вторых, распределяются средства на погашение задолженности перед дольщиками в размере четверти от отданной ими суммы. Однако это актуально только в случае наличия кредиторской задолженности. Если же она отсутствует, тогда сумма выплат дольщикам многократно увеличивается. Она может достигать 85%.

Дольщик имеет право на выбор между возвратом средств или признанием прав на жильё. При совершении такого выбора стоит принимать во внимание, что в большинстве случае у строительной компании нет средств на погашение задолженности. Даже в том случае, если они были изначально, деньги идут на оплату судебных расходов, выплаты арбитражным менеджерам, коммунальные платежи.

При выборе оформления квартиры в собственность, в дальнейшем дольщики могут создать кооператив для завершения возведения здания. Также существует вариант с продажей жилья.

Инвесторы, в отличие от кредиторов, получают выплаты в последнюю очередь.

Выплаты кредиторам и инвесторам

Выплаты кредиторам и инвесторм при банкротстве застройщиковКредиторы и инвесторы, для получения компенсации, должны обратиться в судебный орган. Нужно это с целью признания законности требований. Требования данных типов лиц предъявляются застройщику или арбитражному менеджеру.

При подаче заявления со своими претензиями необходимо приложить к нему следующие документы:

  • Решение судебного органа о признании нарушений в договоре между кредитором и застройщиком, признании договора незаключенным;
  • Решение суда о порядке выдачи средств;
  • Фактическое нарушение сроков передачи выполненного объекта застройщиком;
  • Подтверждение об уплате инвестиций;
  • Справка об отсутствии ввода в использование постройки;
  • Уведомление застройщика о невыполнении его обязательств и свидетельство о расторжении договора.

Инвесторы могут получить средства двумя путями:

  1. Получение квартиры в здании, если было принято решение о строительстве;
  2. Возврат вложенных лицом инвестиций.

При инициации открытых торгов кредиторы могут получить 60% от суммы, полученной в результате реализации имущества.

Ответственность банкрота

Отвественность при банкротстве застройщиковБанкротство застройщиков предполагает ответственность за ликвидацию лиц, принимающих участие в долевом строительстве. Ответственность может быть правовой и административной. Если застройщик не может сделать все требуемые выплаты, ответственность за них несёт страховая компания.

Рассмотрим виды ответственности при ликвидации:

  • ЮЛ расплачиваются своей собственностью при наличии финансовых обязательств. Это регулирует федеральный закон, статья 115;
  • При ликвидации дочерней компании, при наличии махинаций основной организацией, ответственность несёт основная компания. Определяет это закон, конкретно статья 105;
  • Ответственность застройщика-банкрота подробно излагает закон 127.

В том случае, если заявление о взыскании ответственности было подано и компания-банкрот не имеет возможности погашения долгов, ответственность по расходом ложится на застройщика.

Выявление причин несостоятельности – первый этап процедуры.

Особенности реестра требований

реестр требований при несостоятельности застройщикаАрбитражный управляющий должен составить реестр требований о передаче жилья, необходимый для возмещения имеющихся долговых обязательств. В него входит следующая информация:

  • Сумма, которую внёсло лицо, участвующее в долевом строительстве. При этом предполагается наличие договора, по которому дольщику в ответ передаётся жилье. Также в этом пункте может быть зафиксирована стоимость собственности, которая была передана застройщику.
  • Сумма долговых обязательств застройщика.
  • Информация о квартире, которая является предметом договора (площадь и другие сведения).

Выплаты участникам строительства, как гласит закон, выполняются в соответствии с реестром. При этом соблюдается очерёдность. Некоторые категории участников имеют приоритетное право на получение компенсации.

Закон предполагает следующую очерёдность:

  1. Компенсации морального ущерба, вреда здоровью.
  2. Выплаты выходных пособий, заработных плат, вознаграждений по продуктам интеллектуальной деятельности.
  3. Выплаты дольщикам, участникам строительства.
  4. Возмещение ущерба всем остальным кредиторам.

Все нюансы процедуры банкротства застройщика регулирует соответствующий закон. В нём изложены права и обязанности сторон, их ответственность, очерёдность погашения долгов.

Все ли требования дольщиков принимаются к рассмотрению арбитражным судом? Смотрите видео на эту тему:

При признании несостоятельности застройщика больше всего выигрывают дольщики. Они получают средства первыми, после совершения основных выплат. Инвесторы и кредиторы получают компенсацию в последнюю очередь. Дольщики имели привилегии не всегда. Они были предоставлены относительно недавно. Связано это с систематическими нарушениями и махинациями на строительном рынке, которые приводили к ущербу обычных граждан. Последние законы призваны оградить дольщиков от внушительных потерь, защитить их права.

В разделе Банкротство юридических лиц вы найдёте дополнительную информацию по данной теме.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 350-97-43 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-93-24

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.