Особенности договора переуступки права требования квартиры

Процедура уступки права требования на квартиру представляет собой мероприятие, в ходе которого продавец передаёт цессионарию свои права по соглашению долевого участия. Соглашение, в свою очередь, является первоначальным документом, заключаемым между дольщиком и застройщиком. Процедура становится законной только после того, как составлен соответствующий договор. Оформлять его необходимо в соответствии с правилами, изложенными в законе, иначе документ будет признан ничтожным.

Особенности уступки права требования на квартиру

chto-takoe-ustupka-prava-trebovanija-kvartiryПрава требования на квартиру часто передаются инвесторами. Схема их работы проста: ещё на этапе получения разрешения на возведение здания закупается жильё, которое продаётся на последних стадиях строительства по высокой стоимости.

Данный договор актуален для покупателей недвижимости, которые передумали приобретать жильё, и планируют вернуть средства. Процедура уступки выполняется, в этом случае, для того, чтобы получить деньги и не выплачивать штрафные санкции, предусмотренные соглашением с застройщиком при расторжении сделки.

Иногда человек, в результате проведённой процедуры, может получить определённую прибыль. Связано это с тем, что цены на жильё в начале и завершении строительства значительно варьируются.

Передать права требования можно только до тех пор, пока они находятся во владении строительной компании. Если основания требования уже принадлежат участнику долевого строительства, то есть, они уже реализованы, передать их не удастся.

Договор имеет и другие особенности. Покупатель, которому передаются основания для требования на квартиру, получает все права и обязанности цедента. Под цедентом понимается продавец жилья. Покупатель обязан соблюдать положения первоначального соглашения, которое было заключено между застройщиком и цедентом. К примеру, если договор содержит схему рассрочку, то цессионарий обязан делать выплаты в соответствии с ней.

Возникла проблема? Позвоните нашему юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 350-97-43 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-93-24

Преимущества и риски процедуры

Процедура переуступки права требования на квартируПередача права требования обычно осуществляется на квартиры в новостройках. Преимущества этого варианта для покупателей:

  • Возможность приобрести квартиру в том случае, если всё жильё в новостройках уже раскуплено;
  • Иногда это является шансом купить недвижимость по выгодной стоимости. Объясняется это тем, что продавцы стремятся быстрее продать жильё, и поэтому снижают цены;
  • Это выгодный вариант при ипотечном кредитовании. Вносить средства по ипотеке можно перед переездом в жильё, тогда как в стандартном варианте придётся делать выплаты задолго до получения возможности заехать в квартиру;
  • Снижение рисков того, что новостройка не будет достроена. Покупатель может приобрести жильё, по рассматриваемому соглашению, на поздних этапах строительства по низким ценам.

Процедура уступки привлекает продавцов, прежде всего, благодаря прибыли, формирующейся из-за разницы цен на жильё при различных стадиях строительства.

Цессионарий получает все права и обязанности цедента.

Возможные риски

Риски при заключении договора уступки права требования на квартируПроцедура уступки прав жильё, так же как и переуступка долга, характеризуется множеством рисков. Однако большую их часть можно снизить до минимума. Для этого требуется внимательно изучать договор по передаче права требования, посмотреть правовые основы мероприятия. Рассмотрим основные риски:

  1. Признание соглашения недействительным. Если договор будет признан недействительным, все свои претензии покупатель может направить только к лицу, с которым заключалась сделка, но не к застройщику. Для того чтобы обезопасить себя, необходимо проверять, правильно ли составлен договор уступки;
  2. Как исключить риски при покупке жилья по переуступке права требованияБанкротство застройщика. Стоит насторожиться, если производится массовая продажа недвижимости в новостройке по низким ценам. Это признак банкротства застройщика. Если покупатель приобрёл квартиру, а застройщик признан несостоятельным, нельзя будет предъявить претензии к цеденту. Также человек не может выставить претензии к продавцу и в том случае, если он не доволен сроками строительства или качеством жилья. Претензии можно высылать исключительно застройщику.
    Для предупреждения подобной проблемой необходимо, перед приобретением, запросить проектную и разрешительную документацию, справки о финансовом состоянии застройщика. Можно также включить в соглашение уступки пункт о поручительстве продавца. В этом случае именно цедент будет нести обязательства в том случае, если жильё не будет сдано в срок;
  3. Недобросовестность продавца. Цедент может оформить два соглашения уступки. То есть, на одну квартиру имеется два покупателя. По закону, жильё, в этом случае, достанется первому покупателю, при условии, что он зарегистрировал соглашение. Покупателю нужно знать, что передача права требования возможна только в случае, если проведена регистрация документа. Если предлагается иная схема, то стоит насторожиться;
  4. Нарушение продавцом некоторых условий. Цедент может не уведомить застройщика о том, что сменился человек, наделённый основаниями для требования.

Договор уступки необходимо регистрировать в Росреестре. Для того чтобы не проходить процедуры, покупателю может предлагаться подписать следующие документы:

  • Инвестиционные соглашения;
  • Предварительные документы купли-продажи;
  • Вексельные схемы.

Если цеденту предлагается подписать эти документы, то это не всегда говорит о недобросовестности. Однако стоит помнить, что подобные схемы предполагают повышенные риски.

Покупателю рекомендуется проходить процедуру в стандартном порядке, и производить оплату только после того, как проведена регистрация в Росреестре.

В каких случаях соглашение будет являться действительным?

Когда договор переуступки может быть признан недействительнымДоговор будет считаться действительным только при соблюдении условий:

  • Полная оплата всей суммы, которая прописана в соглашении;
  • Получение согласия застройщика в письменном виде на проведение мероприятия, если это оговорено в первоначальном соглашении с застройщиком;
  • Получение согласия от кредитного учреждения, если цедент приобретал квартиру по ипотеке.

Если данные положения были нарушены, то сделка признаётся ничтожной. В этом случае покупатель имеет права требовать цедента вернуть внесённые средства и оплатить возмещение убытков. Однако следует помнить, что деньги вернуть обычно сложно.

Регистрация сделки

registracija-dogovora-ustupki-trebovanij-na-kvartiruДоговор уступки регистрируется в том случае, если первоначальное соглашение продавца с застройщиком прошло регистрацию. Для прохождения этой процедуры потребуются следующие документы:

  • Соглашение долевого участия, являющееся первоначальным документом, на основании которого выполняется сделка;
  • Соглашение по передаче права требования;
  • Согласие застройщика на смену покупателя в письменном виде;
  • Разрешение от органа опеки, если участником процедуры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
  • Заявление на регистрацию документа;
  • Если квартиры приобретаются в ипотеку, необходимо заявление на регистрацию ипотеки, закладная, соглашение с банковским учреждением;
  • Нотариальная доверенность, если в процедуре участвуют доверенные лица;
  • Квитанция об уплате пошлины за регистрацию.
Договор уступки необходимо регистрировать в Росреестре.

Перечень документов зависит от того, кто проходит процедуру – юридическое или физическое лицо. Если это ЮЛ, потребуются учредительные документы. Если это акционерные общества, необходим протокол решения собрания акционеров о согласии на осуществление сделки.

Пакет документов необходимо передать в МФЦ или местные отделения Росреестра, Кадастровой палаты. Все расчёты по сделке с жильём проводятся по той же схеме, что и при стандартных соглашениях с недвижимостью. Продавцу потребуется оплатить налог с полученных средств.

Подробнее о правах покупателя квартиры по переуступке права требования в этом видео:

Рассматриваемое соглашение достаточно распространено на рынках первичного жилья. Оно выгодно и для продавца, и для покупателя. Оформление сделки не отнимет много времени.

В разделе Договор цессии вы найдёте дополнительную информацию по данной теме.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 350-97-43 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-93-24

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.