Судебная практика процессов банкротства застройщиков

Банкротство застройщиков нередко оказывается большими неприятностями для дольщиков и пайщиков. Обусловлено это тем, что законодательно права инвесторов были практически не защищены. Ситуацию изменило введение федерального закона за № 210. Сегодня нарушения прав дольщиков стали случаться реже. Способствовало этому не только введение нового законодательства, но и обязательность для строительных фирм и компаний участие в саморегулируемых организациях, что существенно сократило число недобросовестных застройщиков на рынке.

Суть и причины банкротства застройщика

Почему застройщики банкротятсяНаиболее частая причина несостоятельности застройщика – это финансовые трудности. На первый взгляд – это логично, а для пострадавших от этого инвесторов данный момент значения большого не имеет. Но практика показывает, что именно, исходя из категории причин, дольщикам приходится строить свою линию защиты. В данном ракурсе подлежит выявить факторы, которые собственно и привели к финансовому краху компании.

Изучение факторов позволяет выявить категорию банкротства. Нередко к этому приводит неэффективное управление компанией, а также комплекс заведомо неверных решений. В последнем случае можно утверждать о преднамеренном приведении застройщика к несостоятельности. Другой особенностью может стать и то, несостоятельность фиктивна. Таким образом, вопрос может встать о персональной ответственности должностных лиц фирмы.

Повлиять на ситуацию и привести к финансовой «гибели» строительной компании могут и вполне реальные объективные причины:

  • Чаще всего к этому приводят рыночные изменения, например, возросшие цены на строительные материалы и инструмент. Стандартной является ситуация, когда сметы расходов на строительство рассчитывались по одной цене, а уже через некоторое время после запуска проекта, их стоимость существенно возросла;
  • Котировки валют и биржевая стоимость доллара также относится к категории внешних факторов, удорожающих строительство, в первую очередь стройматериал;
  • Иные экономические причины или форс-мажор.
Несостоятельность застройщика, её фиктивность, преднамеренность или реальность, определяется в рамках арбитражного процесса. Предусматривает сей момент сама судебная процедура.

Возникла проблема? Позвоните нашему юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 350-97-43 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-93-24

Нормативно-процессуальные основы банкротства застройщика

Процедура признания застройщика несостоятельнымВесь процесс начинается с подачи заявления в органы арбитражного суда. Инициативу могут проявить кредиторы, инвесторы, а также сами банкроты-застройщики. На основании заявления выносится соответствующее судебное определение, открывающее процедуру банкротства.

Сама судебная процедура регламентируется нормами 127 федерального закона. Правовая практика показывает, что именно на начальных этапах рассматриваются вопросы, связанные с дольщиками и инвесторами, а также ответственностью компании перед ними. Как и при ликвидации любого юридического лица, заявить свои претензии последние могут в течение двухмесячного срока с момента официального сообщения в СМИ о предстоящем банкротстве данного застройщика.

Таким образом, основные этапы процесса банкротства застройщика следующие:

  • В ходе принятие заявления и вынесения по нему определения, происходит назначение судебного управляющего, которому предстоит решить вопросы организации ликвидационной комиссии;
  • Также в трёхдневный период необходимо предоставление в налоговый орган заполненного заявления по форме Р15001;
  • В течение 3 месяцев с момента вынесения определения о начале процедуры несостоятельности, руководители застройщика обязаны уведомить о предстоящих сокращениях службу занятости. А в течение 2 месяцев с этого же момента о предстоящем прекращении трудовых отношений уведомляются сотрудники. Информация о том, как происходит увольнение сотрудников при банкротстве вот здесь;
  • Одновременно с подачей документов в налоговые органы и службу занятости следует предоставить информацию для публикации о банкротстве в СМИ – в официальное печатное издание, обозначенное законодательно;
  • Далее следует расчёт промежуточного баланса, решение вопросов с инвесторами, дольщиками и кредиторами, а также составление окончательного баланса;
  • Окончательный баланс в купе с прочими необходимыми документами подаются в налоговый орган;
  • Завершает процедуру получение выписки об исключении застройщика из реестра.
В правовом отношении слабая сторона — дольщики.

Ключевые моменты прав дольщиков в судебной практике

prava-dolshhikovПрактика показывает, что зачастую именно дольщики относятся к категории наиболее пострадавших от банкротства строительной организации граждан. Они же в основной массе являются слабой в правовом отношении стороной. Исходя из этих особенностей, законодатель отводит дольщикам преимущественные права. Инвесторы, кредиторы при этом выделяются в отдельные категории участников процесса. Объясняется это тем, что дольщику интересно готовое жильё, а инвесторы и кредиторы заинтересованы финансово.

Таким образом, реализация имущества компании-банкрота может решить претензии кредиторов и инвесторов, но не всегда дольщиков.

При рассмотрении ситуаций с дольщиками, суд в первую очередь проведёт анализ заключенных с ними договоров. Согласно 214 Закона, в данном документе должно фигурировать именно понятие «дольщик». Процедура банкротства за данной категорией участников процесса закрепляет ряд важных моментов:

  • Закрепление права на квартиру в рамках строящегося объекта;
  • Права на получение компенсационных выплат.

Право на жильё закрепляется, если строительство объекта будет завершено в период или до окончания процедур банкротства или же объект строительства будет перекуплен другой строительной компанией. Дольщикам в этом случае необходимо получить соответствующее судебное решение, а также очень важно, чтобы Реестры о передаче в собственность жилых помещений были составлены надлежащим образом.

Иной порядок возмещения ущерба предусматривается, если недостроенные объекты будут реализовываться посредством торгов. Так, граждане-дольщики по закону имеют право на 25 % от суммы реализованной конкурсной массы или собственности несостоятельной компании.

Существенно возрасти сумма возмещения ущерба, может в том случае, если у компании нет долгов кредиторского характера. В этом случае её объём может составлять до 85 %.

Тонкости и пробелы в законе

Пробелы в законодательстве о несостоятельности застройщиковНесмотря на многолетний судебный опыт, говорить о чёткости процессуальных механизмов в рамках несостоятельности застройщиков, не приходится. Так, не определены принципы и порядок передачи незавершенных объектов в ведение иной строительной организации. В основной массе на данном этапе могут быть нарушены интересы кредиторов, чьи претензии весьма скромны, а также граждан-дольщиков. Отсутствуют и чёткие меры наказания и ответственности для должностных лиц строительных компаний.

В ситуации, когда имущество, включая незавершённые строительные объекты, которые также включаются в конкурсную массу, попадает на аукцион или торги, гарантировать дольщикам получение жилых площадей вообще невозможно. Объясняется это тем, что обременения при смене собственника снимается, а значит, и потребовать дольщики ничего не смогут.

В рамках правовой практики Высшего арбитражного суда в этой связи возникло Постановление, в котором говориться о том, что при переходе прав на недостроенные объекты к другим собственникам, спектр отношений плавно переводится в пределы права гражданского, что исключает возможность отказа от обязательств в одностороннем порядке. На сегодняшний день – это ключевой документ, гарантирующий исполнение прав дольщиков.

Больше шансов на успех имеет коллективный иск дольщиков.

Советы дольщикам, столкнувшимся с банкротством застройщика в этом видео:

В данной ситуации граждане-дольщики восстановить свои права могут посредством подачи исков в местные суды общей юрисдикции для решения вопросов выделения долей в собственности в рамках гражданского судопроизводства. Примечательно и то, что больше шансов на положительное решение имеет коллективный иск. Подавать подобные иски рекомендуется до момента официального признания несостоятельности строительной организации, что также увеличит процент успешности разбирательства в суде.

В разделе Судебные иски вы найдёте дополнительную информацию по данной теме.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 350-97-43 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-93-24

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.